摘要：从国内外城市房价来看，基本上其实呈现两个特点，一是，老市区，往往最贵，如北京，上海等都是如此；二是，市区比郊区，郊县都要贵，这一点大中城市都是如此。但是在合肥却明显不一样，合肥市区，如新站区，瑶海区等，价格都很低，尤其是瑶海区，价格甚至不如...
从国内外城市房价来看，基本上其实呈现两个特点，
一是，老市区，往往最贵，如北京，上海等都是如此；二是，市区比郊区，郊县都要贵，这一点大中城市都是如此。
但是在合肥却明显不一样，合肥市区，如新站区，瑶海区等，价格都很低，尤其是瑶海区，价格甚至不如肥西县。
很多人为此不明白了，瑶海区房价，为何比肥西还低3000呢？三大原因揭秘：
根据合肥房价数据，截止2021年5月，合肥瑶海区二手房成交均价13052元/平方米，而同一时期，肥西县二手房成交均价16133元/平方米。
也就是是说，瑶海区房价，比肥西县的房价要便宜了3000元，如果一百平方米，要少30万。
而肥西县不过是一个县城，而瑶海区，那是合肥老四大城区之一，甚至在几十年前，还是合肥最繁华的区域。
这个状况也跟其他城市不一样，比如说隔壁的南京，老城区依旧很贵。所以很多人不明白了，这到底是为什么呢？总结来看，主要是三大原因：
第一，核心还是产业的问题；
无论城市如何发展，产业那是房价最大的支撑，因为有产业才有相对应的产业人口，这个原则那是根本。
而瑶海区是老城区，本身都是一些制造业，大市场，加工业等，基本都是第二产业和零售业。
其吸纳的人口就业，也都是一些低端的制造业人口，这部分的本身房价购买力就很弱，所以房价自然基础就不高，这是根本原因。
而肥西县离合肥第三产业，高端服务业，高端制造业最密集的西南区域最近。尤其是承接高新区，经开区，政务区，滨湖区需求。
在这三个区房价基本到3万的情况下，1.6万的均价，其实并不贵。
第二，房源结构问题，老房子太多。
二手房的成交里面，除了核心的学区等需求之外，其实最受欢迎的还是次新房，也就是房龄在10年以下，甚至5年以下的房子，这种房子最好卖。
但是瑶海区都是老城区，老城区老房子尤其多，20年以上的一大把。
所以除了一些次新房价格较高之外，其他老小区，根本涨不上来，甚至想卖掉都很难，这一点也是重要原因。
而肥西县的房子基本上都是次新房，跟核心区无缝接轨，所以自然在房屋的结构和配套上，那也是占据优势的。所以瑶海区房价很难涨。
第三，配套和价值问题：瑶海区是老城区，近年来合肥在这个区域投入很少。
甚至学区资源这种老城区必备的价值，都很少投入，除了38中，好像也没有很好的学区。
而在交通上，跟核心区链接虽然畅通，但是通勤时间很长。
在瑶海区居住，去高新，政务，滨湖区上班，简直就是噩梦。所以瑶海区基本还是本地需求，外溢很少。
再加上瑶海区对外辐射能力很差，合肥本身就难以东向吸引，这也是一个重要的点。所以其实还是投入太少。
但是值得关注的是，瑶海区现在在搞老小区改造，还有新中心的规划，如果投入到位，那么对未来房价上升还是较大支撑的，尤其是引进一些重点学区，那更是助力了。
而现在来看，合肥市也意识到了这个问题，其实已经在做改善了，但是这个必然是一个长期的过程。
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