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我爱铺网讯 2017年7月26日，把脉·突围·共发展，商业地产去库存研讨微峰会暨我爱铺网2017半年度数据发布会在丰大国际酒店正式开启。现场大咖解读商业地产政策，分享2017年上半年合肥商业地产数据，各路大咖齐聚一堂！

针对合肥目前商业地产状况，我爱铺网小编在活动现场采访了安徽金玉堂房地产代理有限公司董事长马林利女士。

安徽金玉堂房地产代理有限公司董事长马林利女士

我爱铺网：我爱铺网数据显示，上半年合肥商铺成交量同比降60%，去化周期需要6年左右，商铺成交遇冷，您怎么看市场的变化？

马林利：从市场供应量来说，目前市场供应量远远超过市场需求。一方面，市场上存在一些不好的现象。例如：前2年比较热销的商业项目，本已到了开业的时间，但是却没有按时开业，甚至按时交房。这些不好的影响力在市场上扩散，从而导致了一些客户对商业的信心不足。

另一方面，限购、限贷政策力图在一定程度上让住宅市场降温，但是住宅市场依旧火爆。住宅投资回报远远超过商业，所以大家更看好住宅市场的投资。从去年下半年开始，一些投资客户把投资重点全部放在住宅产品、公寓产品上，所以导致商业投资量下降。

我爱铺网：上半年百盛从元一撤场，沃尔玛也仅剩一家门店，您觉得这种调整是否是合肥商业过剩造成的？

马林利：商业过剩是一方面，像百盛、沃尔玛这种关店现象在合肥并不是首例，主要在于经营模式不能够适应时代、市场以及消费者心理和要求的变化。

如果传统百货的经营模式和大型超市的经营模式，不能适应市场变化，或者没有及时做出调整，在经营上就会遇到一些困局。

百盛不仅在合肥市场上撤出门店，在全国其他市场上也关闭多家门店，主要是之前经营模式适应不了现在市场需求。

沃尔玛也是一样，现在市场上一些规模较大的生鲜超市、大型超市都在做调整。家乐福从今年开始在全球作调整，在中国整个区域布局精选超市。家乐福和沃尔玛之前一样，面积都在2—4万方，现在调整开始做小店，基本上面积在1万方，甚至7千方以上都可以开店，这种调整也是适应市场需求。

我爱铺网：我爱铺网数据显示，今年合肥还将有19个商业体开业，其中滨湖有6个商业将开业，您是否看好这些新开商业体的发展？

马林利：现在滨湖商业整体氛围还是比较欠缺的，目前滨湖已开业运营的商业体在经营面上都在做调整当中，经营状况也并不乐观。包括像万达文旅城，其实万达商业运营能力是非常强的，但是目前也在经营面上做调整的状态。对于滨湖新的购物中心入市，还是比较担忧的。

一方面，部分商业体虽然已经确定开业时间、交付时间，都定在2017年年内，但能不能如期开，还是个未知数。另一方面，如果按时开业了，能不能顺利度过市场培育期？这也不能够确定。

从总体来说，合肥整个商业格局竞争还是比较激烈的，尤其是在滨湖。

我爱铺网：小户型办公产品在这两年一直比较受欢迎，您怎么看这种办公市场的调整？现在改做小户型商办产品的项目越来越多，您觉得这个产品从长远看是否符合办公市场发展的需要，市场是否会过渡饱和？

马林利：第一方面，从去年住宅限购以来，公寓类办公产品还是比较火爆的。限购政策出台后，导致外地客户无法购买住宅类产品，所以转向购买公寓类产品，用于自住。另一方面，一些小型企业目前还不具备进驻金融类大型甲级写字楼的条件，所以他们也会选择购买商办公寓类产品。第三方面，公寓类办公产品投资门槛较低，投资客户在选择面上会更宽泛。这是限购以后，公寓类办公产品火爆的一个重要原因。

从长期来看，这种商办公寓产品不会对办公市场产生特别大的影响，因为需求始终是在这的。目前合肥房价越来越高，公寓类产品也慢慢在承载着刚需客户这种居住需求，虽然有很多条件不满足，但是从刚需客户的基本需求来看，这种产品是更好的选择，这是住宅产品的有效补充，目前比较看好商办公寓产品。

我爱铺网：上半年政府多次通过政策支持商业地产去库存，尤其是鼓励购买商住公寓，您觉得政策是否对市场销售起到了作用？未来商业地产还需要什么样的政策支持？

马林利：目前合肥并没有出台具体商业地产去库存措施，包括商改住，能不能增加天然气，包括消防问题的解决等等。如果政府能够出台具体实际的措施，这将会是楼市发展的重要政策，将有效缓解住房供给需求。

目前，这些政策仅停留在口号上推动，没有看到商改住或者怎样支持公寓类产品改造住宅类产品等具体政策出台。但这些口头上的政策，会使客户心态上有所调整，把关注点放在公寓产品上。