摘要：淝河板块新房供应量近年是个V型曲线，前期有翡翠天际、锦绣龙川、时代领峰、和昌云庭、龙川玖著和雍荣府等多盘同期在售，但目前主要仅城建华润润城中心一个楼盘在售，选择面很窄，普通购房者首付比例也较高。不过在今年的第二轮集中土拍中供应了招商雍润府、...
淝河板块新房供应量近年是个V型曲线，前期有翡翠天际、锦绣龙川、时代领峰、和昌云庭、龙川玖著和雍荣府等多盘同期在售，但目前主要仅城建华润润城中心一个楼盘在售，选择面很窄，普通购房者首付比例也较高。
不过在今年的第二轮集中土拍中供应了招商雍润府、保利和光熙悦、皖投10地块，刚刚过去的第三轮集中土拍有，又有三宗居住用地供应，信达、万科再入淝河。
如此一来，板块内竞争加剧，且多是大牌房企，购房者选择的时间和空间都大了许多。其中万科终于在市区再次拿地，也是继万科在肥东竞品质拿下FD202201即锦上光耀后，近年拿下的第二宗地块。
对于万科开发的楼盘，总是有很多人关注并期待的。拿地后就一直有粉丝私信班长去踩个盘，今天，它来了。
（上图为翡翠天际）
万科BH202221号地块的位置是在包河区历口路以西、太平湖路以南，东侧是在建的高铁路小学和高铁路中学。
在道路交通上，主要依托北侧的太平湖路和龙川路连接东西向的上海路、北京路和包河大道等主干道，再往北可到达祁门路和郎溪路等，南侧受制于铁路线目前还没有道路贯通。不过距离地铁稍远，到地铁4号线的工经学院站大概900米左右。
在配套方面，万科21地块为纯居住用地，没有要求同步修建幼儿园。中小学是东侧的高铁路小学和高铁路中学（暂定名），目前主教学楼已经封顶，未来接送小孩上下学极为便利。
其中小学占地73亩，中学占地87亩，均为48个班规模，至于归属哪个教育集团，要等建成后教育局发布文件了。
商业方面周边暂时较为缺乏，锦绣龙川和时代领峰的商业体量都不大，板块内目前大型商业要等润城中心的华润万象汇，后期万科21地块西北角有规划商业用地。
医疗方面，祁门路和棠樾路交口，有在建的第三人民医院和位于三院新区建设用地范围内合肥市中医院。
在环境方面，周边以学校、住宅、公园绿地和铁路为主，其中主要的不利因素在于南侧的铁路，虽然有绿化带缓冲，但是对于临近楼栋还是有一定影响的，铁路线也较为繁忙，踩盘的半小时内就看到3趟高铁经过，可能是前面要进入南站，高铁速度比较慢，班长在现场感受的话噪音其实还好。
在产品方面，这块地是万科以单价1763万元/亩，总价23.74232亿元竞得，楼面价13222.43元/平米，溢价率14.48%。
地块面积134.67亩，容积率2.0，配建租赁用房比例6%，毛坯限价23132元/平，如果按照套均115平来算，去掉租赁用房，可售大约1468套住宅，如果规划小面积，房源会更多，可售的房源数量还是比较多的，上市时间正常大概4-6个月左右，预计年底或明年初可以首开。
因为第三轮土拍规则调整，供应地块不能加精装和装配奖励，必须毛坯出售，虽然万科是精装修交付的倡导者之一，但是后期大概率也不能改变规则，所以后期的均价就是23132元/平，相较第二轮集中土拍的2.1万+的毛坯限价，涨了2000元/平，万科在肥东开发的万科红就是毛坯交付。
考虑到没有装配奖励、开发商精装修存在的溢价，相比二轮土拍2.4万+的上市价格，自己再装到开发商的精装标准，实际涨幅大概在700元/平以内。
不过虽然房价涨了，也有一个好处，可以按照自己的喜好、需求来进行装修，不再千篇一律，也可以用更好的材料不用重装。
总的来说，板块目前的特征还是：新！淝河板块起步于2016年11月17日，合肥正式批复《关于包河区淝河片区实施综合改造的意见》， 2017年6月12日正式启动淝河片区的综合改造！目前楼盘和各项配套都在陆续的建设、交付当中，新城的气象和面貌已经展现在大家的面前，但是距离成熟还需要时间的等待。
万科21地块在淝河板块中位置属于中等，距离地铁稍远，南侧也有距离铁路较近的劣势。但是如今楼市，购房者对于品牌房企、优质物业是极为看中的，在二手房市场，同板块因为房企、品质和物业的不同，价差也极为明显。
而万科在市场上就是属于有品牌溢价的楼盘，在淝河板块的翡翠天际二手房价格也是区域天花板的存在，珠玉在前，万科21地块上市以后必然也是板块内受欢迎的存在。
如果你准备在淝河板块购房，会将万科21地块列为首选吗？
